据报道,近日,有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期,又要花几十万元“延期”的新闻,引发热议和关注。温州市国土局表示,“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。
众所周知,住宅产权是无限期的,除非建筑寿命到期,否则谁也不能随意回收。然而,住宅之下的土地却不是无限期的,业主对于住宅拥有所有权,对于土地却只有20年到70年不等的使用权。显然,业主对于房屋的所有权是不完整的。在“地随房走”的惯例下,土地使用权有限而住宅所有权无限,如何处理这一矛盾就成了摆在现实面前的一道难题。
根据2007年通过的物权法:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。但如何续期,却语焉不详。但从立法文本来看,所谓“自动”,就是无附加条件。而同年修订的城市房地产管理法则规定:住宅土地使用年限到期,土地使用者享有优先续期权;如果不按条件续期,土地使用权由国家无偿收回。物权法的自动续期说就与城市房地产管理法的有条件续期构成矛盾,然而住房产权事关物权,物权法理应享有更多权威。
即便我们认同城市房地产管理法对于有条件续期的规定,但如何续期的问题,仍旧没有得到解决。同样是20年使用年限,此前青岛100万的房产仅征缴6万元的土地出让金,而温州此时开出的价码则是现价的三分之一,虽然在舆论争议之下,以“误读”暂时不了了之,但地方多征多得的牟利冲动体现得淋漓尽致。
事实上,房屋的价值主要体现在土地,附着于土地之上的房屋本身是在不断折旧的。人们看重住房的升值和投资空间,正是看重住房所在的土地的巨大附加价值,不少地方也正以土地开发之名连续多年从土地中获取土地出让金,乃至形成“土地财政”依赖。业主已经通过房价一次性缴纳土地出让金,在土地使用权限到期之后,又要继续缴纳土地出让金,这是典型的一地N吃。如果建筑寿命有一天可以达到一百多年,那土地出让金是不是要一直征收下去?
更大的现实问题在于,如果业主不愿缴费续期,房屋产权难道就能无偿收回?如果成真,这将置堪称现代经济发展基础的产权制度于何地?更不用说,这将引发多么巨大的社会问题。同样可以料想,一地N吃一旦成为事实,将会对楼市产生巨大影响。新房与二手房的估值差异,将不仅体现在地段和建筑质量上,更体现在土地使用权限上,那些拥有70年土地使用权限的新房与仅剩四五十年的二手房,将会出现巨大的价格悬殊,从而影响整个楼市的稳定。
温州20年土地使用权限是特殊时代的产物,我国大多数住宅土地的使用年限都是70年。虽然大多数住宅离70年土地产权大限还很远,但产权关乎的是对于未来的稳定预期,它所影响的不仅是房价,而且是房地产税制的改革,因为70年产权问题得不到解决,房地产税就无从谈起,更关键的是,它所影响的是人们对于产权制度的信任。
住宅土地使用年限如何续期,这一问题迟早都要面对,温州不过是将这一问题捅到台面。当初物权法没有给出明确说法,就是留待公众不断讨论。因此,未经广泛的公众讨论,未经权威的立法确认,地方不得随意制定征缴标准,以免影响人们对于楼市和未来的稳定预期。
